Этапи утепления многоквартирного дома

Принятие решения об утеплении
Проведение энергоаудита
Анализ результатов энергоаудита
Смета и проект термомодернизации
Проведения тендера на работы
Проведения работ по утеплению
Технический надзор

Примеры утепления (кейсы)

Преимущества и недостатки ОСМД

В настоящее время владельцы недвижимости имеют возможность выбора в вопросе обслуживания их собственности. Традиционно дома обслуживают государственные ЖЭКи, с некоторых пор появились частные ЖЭКи, и появилась новая организационная форма (наследник жилищных кооперативов) – ОСМД.

Главной особенностью ОСМД (объединения совладельцев многоквартиного дома) является то, что такая форма позволяет обеспечить эффективный контроль над расходами, платежами, проводить мероприятия по энергоэффективности, коллегиально принимать решения и воплощать их в жизнь.

В случаях обслуживания в ЖЭКе, владельцы недвижимости сталкиваются с тем, что у ЖЭКов постоянно не хватает денег на текущий ремонт, не хватает персонала, общение с руководством и принятие решений в ЖЭКе недопустимо затягиваются. В результате – качество содержания дома и его обслуживания оставляют желать лучшего.

Частные ЖЭКи лишены большинства недостатков государственных контор. Но, поскольку, частные ЖЭКи являются бизнес-структурами, это находит отражение в платежках жителей домов, которым приходится переплачивать за качество.

Сравнительно новая форма ОСМД – «развязывает руки» владельцам дома по управлению и обслуживанию жилья, обеспечивает оперативность решения вопросов. Создание объединения совладельцев многоквартирного дома является той формой эффективного управления, которая дает возможность обеспечить контроль над потреблением энергоресурсов, и, в конечном счете, их экономию.

 

Преимущества ОСМД

  • ОСМД имеет возможность выбирать поставщиков услуг, вправе отказаться от оплаты некачественных услуг. Это ведет к тому, что в результате можно снизить тарифы и серьезно увеличить качество обслуживания.
  • Прозрачность расходов. Члены ОСМД имеют право требовать и получить отчет у председателя объединения – куда направляются средства, какие работы сделаны, сколько это стоило и т.д. Если же есть основания подозревать, что председатель правления ОСМД неправильно использовал средства (или украл их), его можно уволить.
  • В рамках ОСМД своевременное проведение необходимых ремонтных работ становится реальностью. Сами жители определяют первоочередность ремонтов, а руководство ОСМД всегда быстрее реагирует на проблемы в доме, чем это происходило бы при обслуживании в ЖЭКе.
  • ОСМД имеет право сдавать в аренду нежилые помещения, а вырученные средства пускать на содержание дома.
  • Поскольку ОСМД, по определению, неприбыльная организация, она освобождена от НДС и налога на прибыль. Это положительно сказывается на платежном балансе дома в целом, и на платежках за коммунальные услуги в частности.
  • ОСМД не тратит средства на содержание большого штата сотрудников, техники и помещений. Поэтому в тариф на квартплату закладывается значительно меньшая сумма накладных расходов.
  • В рамках ОСМД наиболее просто и наименее болезненно можно решить вопросы энергосбережения, такие как установка систем наружной теплоизоляции, энергоэффективных окон, индивидуальных тепловых пунктов. Такие мероприятия несут в себе потенциал экономии энергоресурсов до 60-80%.

 

Недостатки ОСМД

Наряду с массой положительных моментов, которые обеспечивает ОСМД, есть моменты, на которые следует обратить пристальное внимание.

Выбор председателя объединения. Именно от него и его организаторских способностей будет зависеть эффективность домовладения и качество жизни жильцов.
В собственность ОСМД отходит и придомовая территория, и думать о ее содержание теперь придется членам ОСМД.
В уставе ОСМД, как правило, прописываются жесткие санкции неплательщикам, которые позволяют отключить нерадивого жильца от коммунальных услуг даже без решения суда. Так что у злостных неплательщиков могут возникнуть определенные проблемы.
Необходима бОльшая гражданская активность каждого члена ОСМД.

Выводы

Иными словами, в рамках ОСМД самоуправление и контроль над расходами в доме перестают быть пустыми словами. Платой же за улучшение качества обслуживания, оперативность и возможность принятия коллегиальных решений, в первую очередь становится бОльшая гражданская активность каждого члена ОСМД.

Однако у каждой из форм домовладения есть свои и положительные, и отрицательные стороны. Поэтому и выбирать ответственных за эксплуатацию дома следует максимально взвешенно, принимая во внимания все «плюсы» и «минусы» в каждом конкретном случае.

Как оформлять ОСББ

Напомним, создание ОСМД (объединения совладельцев многоквартирного дома) на сегодняшний день – реальная возможность улучшить качество обслуживания, снизить его стоимость и провести мероприятия по экономии энергии в доме. Создание, регистрация и нюансы работы ОСМД прописаны законодательно и регулируются Законом Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома».

Создать ОСМД под силу жителям любого дома, и для этого следует пройти несколько этапов.

Для начала следует собрать инициативную группу. В нее могут войти любые желающие из владельцев жилой или нежилой недвижимости в доме. В составе группы должно быть не менее 3-х человек, а их имена фиксируются в протоколе (см. «1_Протокол инициативной группы.pdf»).

Принадлежность к «владельцам недвижимости в доме» определяется по правоустанавливающим документам: фамилиям в свидетельстве о праве собственности, договоре купли-продажи, договоре дарения, свидетельстве о праве на наследство.

Этап  1. Подготовительные работы.

  • инициативная группа должна собрать информацию о всех владельцах недвижимости в доме. Для этого следует пройтись по квартирам, разъясняя цель и собирая подписи желающих участвовать в объединении. Для того чтобы впоследствии не возникало путаницы, желательно сразу собирать и копии правоустанавливающих документов. Пример списка, в который заносится информация – «9_Список для регистрации ОСМД.pdf». Этот список необходим при регистрации ОСМД, и в дальнейшем служит подтверждением членства в объединении;
  • если владельцев тех или иных квартир обнаружить не удалось – следует направить запрос в исполком (образец – «2_Запрос в исполком.pdf»). Ответ должен быть предоставлен в течение 5 дней. Если же там сочтут, что для ответа потребуется собрать большой объем информации, срок предоставления ответа может быть продлен до 20 дней. В результате инициативная группа получает информацию обо всех владельцах недвижимости в доме, что необходимо для регистрации объединения;
  • инициативной группе следует подготовить еще один основополагающий документ – проект Устава ОСМД (см. «11_Типичный статут.pdf» или здесь). Устав затем будет утверждаться на учредительном собрании и является документом, необходимым для государственной регистрации объединения.

Этап 2. Учредительное собрание.

По результатам учредительного собрания «рождается» ОСМД. После проведения подготовительных работ, инициативная группа выбирает удобную дату собрания.

В соответствии с Законом «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома», оповестить всех совладельцев о собрании следует не менее, чем за 14 дней до даты проведения. Для этого инициативная группа под подпись (см. «5_Список оповещения о собрании.pdf») вручает каждому владельцу недвижимости соответствующее уведомление (образец – «4_Объявление о проведении собрания.pdf»). Если владелец проживает по другому адресу, или попросту не появляется дома – уведомление может быть отправлено заказным письмом.

 

На учредительном собрании все участники-владельцы недвижимости письменно регистрируются в списке (см. «8_Список участников собрания»). Для проведения собрания обязательно наличие кворума – это подразумевает присутствие более 50% владельцев недвижимости. Если же кворума нет, инициативная группа может назначить новую дату собрания, но не ранее, чем через 14 дней.

При наличии кворума, из числа присутствующих владельцев избираются председатель собрания, секретарь собрания, председатель и участники счетной комиссии. Они выбираются «простым большинством», т.е. 50% + 1 голос (это, как и все приведенные в материале цифры, регламентируется Законом Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома»).

Председатель собрания ставит на голосование повестку дня. Для ее утверждения необходимо 2/3 голосов. На повестке дня следует рассмотреть, как минимум, такие вопросы:

принять решение о создании ОСМД, а также утвердить Устав ОСМД;
избрать правление (как правило, 3-5 человек) и председателя ОСМД. Членом правления или председателем может стать любой желающий-владелец недвижимости в доме. Как правило, эти функции выполняют самые активные владельцы;
избрать ревизионную комиссию (или принять решение о привлечении аудитора). В ревизионную комиссию также могут войти любые желающие-владельцы;
выбрать представителя для госрегистрации объединения. Этот шаг также регламентируется Законом Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома». Обычно представителем выбирают председателя правления.

Каждый вопрос следует голосовать отдельно и поименно, под личную подпись каждого голосующего с указанием результата (см. «7_Листы голосования.pdf»). Результаты голосования подсчитывает счетная комиссия. Для принятия решения по каждому вопросу необходима поддержка 2/3 голосов.

По результату собрания оформляется два экземпляра протокола (см. «6_Протокол собрания.pdf»). Они подписываются председателем и секретарем собрания. Один экземпляр необходим для госрегистрации, а другой остается в ОСМД.

Этап 3. Государственная регистрация ОСМД, передача дома на баланс ОСМД.

Все эти вопросы решает уже непосредственно председатель ОСМД. Он же (под контролем общественности) занимается заключением договоров с поставщиками жилищно-коммунальных услуг, энергоносителей, с ремонтными организациями. Председатель занимается и организацией внедрения энергосберегающих мероприятий. Но об этом мы подробно расскажем в следующих материалах.

 

Полезные файлы для скачивания

Организация работы с совладельцами ОСББ

Грамотное ведение хозяйства в ОСМД требует также грамотного построения отношений с совладельцами недвижимости, с органами власти и с подрядными организациями. В этом материале опишем особенности организации работы с совладельцами недвижимости.

Вступление в ОСМД

Вступление в ОСМД – добровольное дело для каждого из владельцев помещений. Членами ОСМД являются владельцы недвижимости, изъявившие такое желание на учредительном собрании (и отмеченные в соответствующем списке – «9_Список для регистрации ОСМД.pdf»).

Стать членом ОСМД можно и после проведения учредительного собрания – для этого желающие в любое время могут написать соответствующее заявление (примеры заявлений – «1_Заява на вступ_1.pdf» и «2_Заява на вступ_2.pdf»).

Различие членов ОСМД и «не-членов» ОСМД заключается в том, что «не-члены» имеют право присутствовать на собраниях, обязаны подчиняться общим решениям, но лишены права голоса.

Общие собрания

Во избежание различного рода сложностей, на первых же собраниях следует детализировать и утвердить взаимные права и обязанности. Детализации требуют, как минимум:

  • порядок управления многоквартирным домом,
  • порядок определения исполнителей жилищно-коммунальных услуг,
  • перечень, размеры и порядок внесения взносов и платежей,
  • порядок проведения опросов.

Следующие собрания созываются по мере необходимости для решения насущных вопросов и предоставления отчетов.

О предстоящем собрании следует сообщить каждому совладельцу независимо от членства в ОСМД (в противном случае есть риск, что по заявлению неоповещенного совладельца, суд признает принятые на собрании решения недействительными). Оповещение вручается под расписку или рекомендованным письмом не позднее, чем за 14 дней до собрания.

Присутствующие на собрании письменно регистрируются в списке, а результаты голосования – отмечаются в соответствующих листах (см. «7_Листы голосования.pdf»).

Принимать решения члены ОСМД могут как на общем собрании, так и путем письменного опроса. Поэтому, в течение трех дней после голосования, счетная комиссия ОСМД может обратиться к тем совладельцам, которые не присутствовали на собрании, и получить ответы на необходимые вопросы.

По завершении работы счетной комиссии подводятся итоги и определяются результаты голосования. Эти результаты отражаются в протоколе общего собрания, который подписывается председателем и секретарем, членами счетной комиссии и скрепляется печатью.

Платежи

Размер взносов и платежей должен быть обоснованным, а прием – грамотно оформлен. От этого зависит возможность принудительного взыскания платежей с нерадивых плательщиков.

Например, при определении размера взносов на содержание и ремонт общего имущества необходимо составить перечень необходимых мер, определить их общую стоимость, а затем распределить эту сумму между совладельцами в соответствии с принадлежащей им площадью помещений.

Размеры любых платежей утверждаются общим собранием и фиксируются в протоколе.

Прием платежей, как правило, осуществляется на банковский счет объединения, но возможен прием и через кассу ОСМД (с выдачей соответствующего документа).

Совладельцы, не желающие оплачивать взносы

Существует и еще одна сложность в работе с совладельцами дома. Даже после утверждения тарифов общим собранием, могут найтись такие совладельцы, которые не желают или не могут платить взносы.

При достаточном количестве неплательщиков следует создать комиссию по работе с должниками, и кроме прямых обязанностей поручить ей информирование совладельцев о тех или иных намечаемых мероприятиях или работах.

Разумеется, желательно урегулировать все вопросы с соседями-неплательщиками в досудебном порядке. И, поскольку случаи неплатежей строго индивидуальны, в каждом из них нужно искать уникальные подходы. Таким подходами могут стать:

  • помощь в предоставлении субсидий (если неплательщик имеет на это право);
  • альтернативные способы возврата задолженности;
  • перевод долга жителя на его работодателя;
  • заключение договора о продлении срока возврата задолженности;

и т.д.

Если описанные меры не дают желаемого результата, руководство ОСМД должно обратиться в суд. Право обратиться в суд возникает через 2 месяца после возникновения задолженности и действует в течение трех лет (затем заканчивается срок исковой давности).

Организация работы с органами власти

Государственная регистрация ОСМД

Регистрация ОСМД соответствует регистрации юридического лица и подчиняется Закону Украины «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц – предпринимателей», а также постановлению КМУ от 11.10.2002г. №1521.

Для проведения государственной регистрации ОСМД уполномоченное учредительным собранием лицо подает лично (или направляет по почте заказным письмом) в районный орган государственной регистрации следующие документы:

  • заполненную регистрационную карточку на проведение государственной регистрации юридического лица (форма 1);
  • экземпляр оригинала протокола учредительного собрания с решением о создании ОСМД;
  • два оригинальных экземпляра и пять копий Устава ОСМД;
  • список членов объединения.

Госрегистратор проверяет документы, и, если они заполненны верно, в течение трех дней обязан внести данные в Единый государственный реестр. Кроме того, госрегистратор самостоятельно направляет информацию для взятия на учет нового юридического лица в органы статистики, доходов и сборов, Пенсионный фонд, органы социального страхования.

Не позднее следующего рабочего дня после получения ответа от указанных органов, госрегистратор выдает:

  • оригинал и пять копий Устава ОСМД с отметкой госрегистратора;
  • выписку из Единого государственного реестра.

Таким образом, проведение государственной регистрации занимает, как правило, от 3 до 5 дней.

Официальной датой создания ОСМД становится дата внесения данные в Единый государственный реестр.

Отметим, что отдельно получать справку о включении в ЕГРПОУ уже нет необходимости, как не нужно получать разрешение на изготовление печати (достаточно обратиться в соответствующую компанию).

Открытие счета в банке

Для открытия счета в банке, как правило, требуются следующие документы (документы подает председатель объединения):

  • заявление об открытии текущего счета (выдается и заполняется в банке);
  • копия выписки из Единого государственного реестра;
  • оригинал и копия устава;
  • карточка с образцами подписей и оттиском печати, заверенные нотариально;
  • список участников и контролеров объединения, заверенная перчатью ОСББ;
  • паспорты лиц, имеющих право подписи.

Тем не менее, список документов и особенности подачи следует обязательно уточнить в выбранном банке.

Внесение в Реестр неприбыльных учреждений и организаций

С марта 2015 г. для ОСМД вернули возможность регистрации в Реестре неприбыльных организаций, что избавляет объединение от уплаты НДС.

Для внесения в Реестр неприбыльных учреждений и организаций ОСМД, председатель объединения подает в местный орган Государственной фискальной службы (к примеру – адреса для Киева) или отправляет рекомендованным письмом следующие документы:

  • регистрационное заявление (скачать по ссылке – форма 1-РН);
  • копии учредительных документов.

Справка о присвоении статуса неприбыльности (код 0015) выдается не позднее 30 дней со дня подачи заявления.

Передача дома на баланс ОСМД

Завершающим этапом будет передача дома на баланс ОСМД. Порядок передачи регламентируется постановлением КМУ от 11.10.2002г. №1521.

Этапы передачи следующие:

  • На общем собрании жильцов ОСМД принимается решение о принятии жилого дома на баланс ОСМД и создается приемная комиссия (все это отмечается в протоколе собрания). Комиссию возглавляет председатель объединения, а в состав могут войти любые члены ОСМД.
  • Письмо с протоколом направляется в исполком с просьбой рассмотреть вопрос передачи жилого комплекса на баланс ОСМД. Исполком назначает комиссию по передаче.
  • Приемная и передающая комиссии совместно обследуют жилой комплекс, определяют его техническое состояние. По результатам составляются дефектные акты, на основании которых бывший владелец обязан будет поучаствовать в первом капитальном ремонте здания.
  • В результате – составляется акт приема-передачи, который подписывается всеми членами комиссии и скрепляется печатями.

Отметим, что в течение 2-х месяцев предыдущий балансодержатель обязан передать в ОСМД всю техническую документацию на дом: технический паспорт на дом, на придомовой участок, поэтажные планы, инженерные схемы коммуникаций, и т.д.

На этом регистрационные действия заканчиваются, и ОСМД может приступить к следующему этапу – организовывать работу с подрядчиками, о чем мы расскажем в следующем материале.

Принятие решения о термомодернизации многоквартирного дома ОСББ

Постоянно растущие тарифы на все виды коммунальных услуг, вслед за повышением стоимости энергоносителей, к сожалению, стали одной из самых больших проблем значительной части населения нашей страны.

Рост цен на централизованное отопление, горячее водоснабжение, водоотвод (обслуживание канализационных систем), электроснабжение и т.д. – все это, неизбежно, приводит к единственно возможному решению: пора начинать экономить! Нам больше не по карману греть улицу, топить снег на а крыше за наш счет!

Пожалуй единственный способ снизить затраты за «коммуналку» и сохранить при этом комфортные 22С, это – проведение комплексной термомодернизации зданий.

Что такое термомодернизация многоквартирного дома?

Это - комплекс мероприятий по утеплению несущих конструкций здания в сочетании с настройкой и усовершенствованием внутренних инженерных систем здания (системы отопления, горячего водоснабжения, вентиляция, электрика и т.п.), а также заменой оконно-дверных блокой на современные энергосберегающие.

Почему, именно,  комплекс? Да, потому, что примитивное утепление наружных стен отдельно взятой квартиры или, даже, нескольких квартир, (что можно часто увидеть в любом городе, в народе такое утепление называют «куском», или «латкой»), не даст никакого результата в экономии тепла.

При монтаже такого утепления не удается обеспечить герметичность примыкания участков утепления, т.е. сплошной контур теплоизоляции не создается, а намокание и промерзание ведет к дальнейшему разрушению и стен и теплоизоляции

Кроме того, даже, сплошное утепление стен здания без модернизации системы отопления, не даст ожидаемого результата, поскольку результат будет лишь в том случае, когда система отопления регулируется по погодным условиям. Таким образом модернизация системы отопления – необходимый компонент термомодернизации всего здания.

Таким образом, вывод однозначен – в многоквартирном доме (ОСББ) проведение термомодернизации – необходимо.

Если систематизировать факторы, влияющие на принятие решения о термомодернизации многоквартирного дома, получится следующая картина

Фактор первый: постоянно растущие тарифы на энергоносители;

Фактор второй: в прошедшие и не очень далекие времена, вопросам утепления домов не уделяли серьезного внимания. Однако, существует неумолимая статистика теплопотерь в плохо утепленном доме:

- 20-30% тепла уходит через стены;

- 15-25% - через окна;

- 10-25% - через крышу;

- 3-6% - через холодный подвал.

Фактор третий: старые существующие системы отопления домов были изначально спроектированы с большим избыточным запасом теплопотребления. То есть, они крайне неэффективны: вспомните классические чугунные трубы и батареи и многолетние наслоения краски на них. Теплоотдача от таких отопительных приборов крайне низкая, и огромный процент подаваемого тепла в них попросту теряется. Кроме того, отсутствие терморегуляторов на радиаторах также не способствует экономии тепла.

Фактор четвертый: всем людям хочется, чтобы в доме было тепло и сухо, чтобы не тянуло сквозняком из-под входных дверей, чтобы, из-за низкой температуры в помещении  не болели дети.

Эксперты в области энергосбережения подсчитали, что суммарные потери тепла через внешние факторы (плохо утепленные дома) могут достигать величины 50-60%. Эксперты в области энергосбережения подсчитали, что суммарные потери тепла через внешние ограждающие конструкции   можно снизить на 50-60% за счет утепления всей поверхности стен здания. При этом чтобы эффект был не только в комфорте но и в деньгах необходимо чтобы система отопления регулировалась по погодным условиям, а на батареях стояли терморегуляторы.

Стоимость энергоаудита, проекта термомодернизации, стоимость материалов и работ по ее проведению составляют довольно большую сумму. Однако, при полном выявлении всех путей утечки тепла  их устранении, последующая экономия значительно превысит первоначальные расходы.

Приведем простой пример. В нашем цикле материалов, посвященном термомодернизации многоквартирных домов, мы приводим пример одного из двух реально «термомодернизированных» домов ОСББ в Украине и находится он по адресу: г. Луцк, пр. Победы, 10.

До проведения термомодернизации этого дома затраты тепловой энергии в течение отопительного сезона 2009-2010 гг были следующими (в Гкал):

Октябрь Ноябрь Декабрь Январь Февраль Март Апрель
111,26 129,1 250,1 228,0 223,86 181,0 55,0
Итого: 1178,32

После проведения термомодернизации этого дома затраты тепловой энергии в течение отопительного сезона 2010-2011 гг были следующими (в Гкал):

Октябрь Ноябрь Декабрь Январь Февраль Март Апрель
55,63 64,55 125,05 114,0 124,37 99,6 28,0
Итого:  611,20

Приведенные цифры, говорящие о затратах тепла на обогрев многоквартирного дома, в котором был проведен процесс термомодернизации, говорят о следующем.

После завершения процесса термомодернизации расход тепловой энергии за отопительный сезон снизился на 50%. Таким образом, из-за недостаточного утепления строительных конструкций – крыш, лестничных клеток, чердаков, подвалов, стен, фундаментов и т. п., теряется, минимум, 50 % тепла.

Это означает, что «дом недополучал» половину того тепла, которое ему предназначено.

Соответственно, в неутепленном доме в ход идут электрообогреватели, включаются газовые плиты, что очень опасно. Таким образом, ложится дополнительная нагрузка на электрические сети, бесцельно сжигается огромное количество газа и т.п. По стенам, из плохой вентиляции, текут ручьи конденсата, появляется грибок и все сопутствующие «прелести».

И за все это – нужно платить, и платить немало.

В нашем случае, после проведения термомодернизации, расходы на отопления квартир жильцов уменьшаются на 50 %.

Кроме того, владельцам «термомодернизированного»  дома не придется использовать дополнительные источники тепла и не нести дополнительные затраты на обогрев своего жилья.

Рассмотренных причин вполне достаточно, чтобы, в соответствие с правилами, изложенными в предыдущих материалах (Часть 1_Статья 3_Организация работы с совладельцами ОСББ), собрать собрание жильцов и вынести этот вопрос на обсуждение для принятия решения о проведении термомодернизации дома.

Анализ результатов энергоаудита многоквартирного дома ОСББ

В предыдущей статье «Часть 3_Статья 2(15)_Энергоаудит в многоквартирном доме ОСББ» мы показали, что заключительная стадия энергоаудита – аудиторское заключение, которое описывает все обнаруженные пути теплопотерь «энергетические недостатки» дома и рекомендует мероприятия для устранения этих недостатков.

При этом компания, проводившая энергоаудит, при составлении заключения должна учитывать и пожелания заказчиков.

Отчет о проделанном энергоаудите многоквартирного дома ОСББ, в общем случае, состоит из следующих больших разделов:

1.Введение.

Включает в себя краткое введение к обследованию, описывает цель аудита, пожелания заказчиков-владельцев дома.

2.Исходная информация.

В этом разделе приводится общая характеристика объекта: этажность, общая площадь и объем здания, жилая площадь, площадь технических помещений, наличие/отсутствие у жильцов счетчиков воды или тепла и т.п.

Кроме того, описываются конструктивные особенности дома, особенности электроснабжения, вентиляционной, газовой систем, водоснабжения и т.д.

Далее, приводятся величины энергопотребления для централизованного отопления и горячего водоснабжения (кВт*час/год) и для электроэнергии (кВт*час/год), а также в целом удельное энергопотребление (кВт*час/м2год).

Здесь, также, могут приводиться предполагаемые величины энергопотребления после проведения термомодернизации дома и срок окупаемости затрат на термомодернизацию.

По требованию совладельцев ОСББ, в этот раздел может быть включен перечень нормативных документов, описывающих процесс энергосберегающих мероприятий (ДСТУ, ДБНы, СНиПы).

3. Основная информация.

В этом разделе анализируется и объясняется то, как тратятся энергоресурсы в доме и где происходят потери.

Приблизительную величину потребляемых ресурсов по квартирам, можно выяснить, проведя анализ расчетных книжек и квитанции жильцов.

Однако, потери тепла через неотапливаемые подвалы, чердаки, лифтовые шахты, двери и окна в подъездах, почти не поддаются точному учету.

Проведение тепловизионных исследований позволяет четко указать проблемные участки конструкции дома, на которых происходят потери тепла.

В итоге составляются графики, таблицы, схемы и диаграммы, которые описывают все «слабые», в смысле теплопотерь, места многоквартирнвх домов.

4. Энергосберегающие мероприятия.

Это, пожалуй, важнейшая часть исследования. В ней излагаются мероприятия по экономии энергоресурсов и перечисляются мероприятия по термомодернизации дома.

Эти мероприятия должны быть описаны максимально подробно по всем конструктивным элементам дома. Должно быть расписано, как утеплить чердаки и подвал, как утеплить стены, крышу, что делать с оконными и дверными блоками, как модернизировать системы отопления, какие приборы учета и контроля энергии рекомендуется установить и т.д.

Кроме того, в этом разделе приводится информация о том, какую экономию энергоресурсов даст внедрение каждого из предложенных мероприятий, а также экономия в целом по дому.

Здесь, может быть указана, также, приблизительная стоимость стоимость работ по термомодернизации и срок их окупаемости (как каждой по отдельности, так и в целом по дому).

5. Эксплуатация и техническое обслуживание

В этой части приводятся рекомендации, как правильно эксплуатировать и обслуживать оборудование, установленное в ходе термомодернизации. Рассказывается о приборах учета и контроля энергии.

6. Приложения

Здесь могут быть размещены всевозможные дополнительные материалы, фотографии, схемы и графики, которые не вошли в предыдущие пункты.

 

Нужно подчеркнуть, что энергоаудит и, особенно, работы по комплексной и грамотной термомодернизации дома, - недешевое удовольствие, и не следует ждать от них мгновенной отдачи и моментальной окупаемости. Однако выгоды (и экономию), которые совладельцы дома получат в результате – будут очень существенны.

Естественно, предполагается, что заказчики-совладельцы дома, потратив определенные суммы на энергоаудит, будет в точности следовать рекомендациям.

Заказчики должны четко осознавать, что, если в процессе работ по термомодернизации дома, они вносит свои собственные коррективы (например, в выборе материалов для утепления или при покупке приборов учета и контроля, они руководствуются дешевизной продуктов, а не качеством) – естественно, планируемые показатели экономии не будут достигнуты вообще. Именно здесь кроются наиболее частые недоразумения, которые происходят между фирмой-энергоаудитором и заказчиком.

Смета и проект термомодернизации многоквартирного дома ОСББ

После проведения энергоаудита (о чем мы подробно рассказали в наших предыдущих материалах), логичным шагом совладельцев ОСББ являются работы по термомодернизации. Проще говоря, нужно устранить найденные источники теплопотерь с помощью современных материалов и технологий.

Для этого, естественно, владельцу дома понадобится финансирование. Он может воспользоваться собственными средствами, взять кредит или поучаствовать в государственной программе. Подробно об этом мы рассказываем в нашем следующем материале.

Однако, в любом случае, чтобы представить объемы финансов, которые будут затрачены на термомодернизацию, нужно иметь ее проект.

Проект термомодернизации многоквартирного дома ОСББ составляется на основании проведенного энергоаудита, а на основании проекта – уже составляется смета. Она является предпоследним звеном в цепочке: «принятие решения о термомодернизации – проведение энергоаудита – проект термомодернизации – смета – процесс термомодернизации».

Как правило, проект термомодернизации многоквартирного дома ОСББ включает в себя план работ по следующим пунктам:

- утепление ограждающих конструкций (стены, крыши, перекрытия подвалов);

- замена старых окон на современные, с улучшенной теплоизоляцией;

- ремонт и замену осветительных приборов на современные экономичные;

- модернизацию местного теплового пункта;

- комплексную модернизацию внутренней системы центрального отопления, установку терморегуляторов на отопительных приборах, автоматических балансировочных клапанов на стояках, теплоизоляцию трубопроводов.

Проектная документация должна быть разработана в четком соответствии с требованиями ДБН А.2.2-3-2014 «Состав и содержание проектной документации на строительство».

Смета на проведение термомодернизации состоит из стоимости материалов, оборудования и стоимости работ.

В идеале, составление сметы желательно поручить фирме, имеющей опыт проведения термомодернизации домов и, которая предоставит расчеты стоимости материалов и услуг.

Однако, в многоэтажном многоквартирном доме, в отличие от частного дома, спектр работ по термомодернизации настолько широк, что ни одна фирма выполнить все работы не в состоянии. К примеру, замена окон и установка балансировочных, утепление фасада и замена освещения и т.д..

Поэтому, в данном случае, смета, вытекающая из проекта термомодернизации многоквартирного дома, есть «объединение»  более мелких смет на каждый из видов работ.

Смета на термомодернизацию дома должна составляться в соответствии с четкими правилами, установленными в нормативных документах, в которых указаны основные расценки и затраты труда на виды работ, в том числе и на утепление фасада (см. в приложении к данному материалу СОУ Д.2.2-21685172-001-2014).

Однако, во всех случаях, совладельцы дома должны понимать, что процесс термомодернизации, выполненный грамотно и в соответствии с проектом, должен удовлетворять основным нормативам по энергосбережению и утеплению конструктивных элементов зданий.

В случае, если процесс термомодернизации выполнен неграмотно, с отклонениями от существующего проекта, всю ответственность несет именно компания, производившая эти работы.

Поэтому, в договоре на проведение работ по термомодернизацию дома, должны быть указаны нормативные документы, устанавливающие правила, по которым следует выполнять  утепление строительных конструкций. К ним относятся следующие базовые документы:

  • Закон України «Про енергозбереження»;
  • СОУ Д.2.2-21685172-001-2014 «Ресурсні елементні кошторисні норми на будівельні роботи. Ізоляційні, оздоблювальні та інші роботи з використанням матеріалів TM Ceresit та Thomsit»
  • ДБН А.2.2-3-2014 «Состав и содержание проектной документации на строительство»
  • ДБН В.1.2-11:2008. Основні вимоги до будівель і споруд. Економія енергії;
  • ДБН В.2.6-31:2006, Конструкції будинків і споруд. Теплова ізоляція будівель
  • Изменения № 1 в ДБН В.2.6-31:2006 «Теплова ізоляція будівель» (Приказ Минрегиона № 82 от 04.03.2013);
  • ДБН В.2.6-33:2008. Конструкції будинків і споруд. Конструкції зовнішніх стін із фасадною теплоізоляцією. Вимоги до проектування, улаштування та експлуатації.

Нужно отметить, что совладельцы дома ОСББ, по сути, являются «частными» владельцами своего многоэтажного дома, поэтому работы, связанные с термомодернизацией дома, в большей части, не требуют никаких разрешений и согласований с муниципальными властями.

Однако, исходя из примера одного из двух реально «термомодернизированных» домов в Украине, - в г. Луцке, - перед началам всех работ правление ОСББ  оформило Декларацию на проведение строительных работ в доме в местном ГАСКе и согласовало изменение цвета (окарски) внешенго фасада дома.

 

Примечание – все упомянутые в материале нормативные документы находятся по адресу:

Dropbox\PROFIDOM\#Готовые статьи\Рус\Часть 3\Статья 4

Проведение тендера на работы по утеплению многоквартирного дома

Как мы уже говорили, к выбору исполнителя для проведения работ по утеплению нужно отнестись очень ответственно. Ведь именно от него во многом зависит – оправдает ли полученный результат приложенные усилия, затраченные средства и, в конце концов, какой экономии удастся достичь.

В соответствии с ДБН IV-16-98, часть I, заказчик сам вправе решать, каким образом он будет искать подрядчика (исключение – капитальный ремонт многоквартирного дома). Однако наиболее эффективный (и признанный в мировой практике) вариант – организация тендера (торгов) на проведение работ. Тендер позволит придирчиво изучить предложения различных компаний, и выбрать из них наиболее подходящие.

Существует несколько видов проведения тендеров:

  • открытые торги (основной вид торгов),
  • открытые торги с предварительной квалификацией,
  • закрытые торги,
  • единичные торги.

В обоих видах открытых торгов (т.н. «публичные торги») могут принять участие любые заинтересованные фирмы. Открытые торги проводят в один этап отбора, а открытые торги с предварительной квалификацией проводят в два этапа: на основе информации, предоставленной компаниями, желающими принять участие в торгах, производится предварительный «отсев» компаний, а к торгам допускаются только оставшиеся кандидаты.

«Закрытые торги» характеризуются тем, что заказчик сам, по своему усмотрению, определяет круг компаний, которые могут подавать предложения. «Единичные торги», по сути, «торгами» не являются, поскольку характеризуются наличием лишь одного оферента.

Очень важно: проведение коммерческих тендеров (тендеров, не связанных с госзакупками) действующим законодательством не регламентируется, и на практике чаще всего используются нормы Закона «Об осуществлении государственных закупок» с изменениями от 1.05.2015 г. (Внимание: с 12.09.2015 г. в Закон будут внесены коррективы!)

Таким образом, выполнение норм упомянутого Закона при проведении тендеров для ОСМД является рекомендуемым (поскольку подробно описывает все этапы тендерной процедуры), однако не является обязательным.

Итак, процедура подготовки и проведения торгов состоит из нескольких шагов.

Шаг первый. Принятие решения.

На общем собрании ОСМД посредством голосования утверждается решение о проведении тендера. Также следует утвердить необходимый список работ, ориентировочную смету, сроки проведения тендера и тендерный комитет. Все решения фиксируются в протоколе собрания.

ОСМД вправе выбрать тендерный комитет из 3-5 своих членов, фамилии которых следует зафиксировать в протоколе собрания. Как правило, председателем тендерного комитета является председатель ОСМД.

Шаг второй. Тендерная заявка.

Тендерный комитет готовит и размещает в прессе, в том числе в электронных СМИ, объявление о предстоящих торгах (т.н. «бриф»).

Для организаций, государственная доля в которых составляет 50 и более процентов, обязательным является размещение объявления в «Вестнике государственных закупок». В иных случаях – достаточно воспользоваться региональными СМИ или электронными ресурсами. К примеру:

и пр.

В брифе обязательно должны быть указаны:

  • наименование и местонахождение заказчика;
  • предмет тендера;
  • объем и место выполнения работ или услуг;
  • срок выполнение работ или услуг;
  • место получения документации конкурсных торгов;
  • место и срок подачи предложений конкурсных торгов (не менее, чем через 20 рабочих дней с момента публикации объявления);
  • место, дата и время раскрытия предложений конкурсных торгов;
  • размер, вид и условия предоставления обеспечения предложений конкурсных торгов (если заказчик требует его предоставить);
  • ФИО, должность и адрес контактного лица.

Пример брифа и заявки на участие – см. в файле «Заявка на утепление.docx».

После размещения объявления, тендерный комитет собирает заявки на участие в торгах. И еще на этапе получения заявок, организатор обязан отклонить участие компании, если она связана с коррупцией (внесена в Единый государственный реестр лиц, совершивших коррупционные правонарушения), представитель имеет непогашенную судимость, участник торгов признан банкротом и в отношении него открыта ликвидационная процедура.

Заказчик имеет право отклонить предложение участника, если:

  1. у участника есть задолженность по уплате налогов и сборов;
  2. участник не осуществляет хозяйственную деятельность в соответствии с положениями его устава;
  3. участник зарегистрирован в оффшорных зонах.

Информация об отклонении предложения с указанием основания направляется участнику в течение трех рабочих дней со дня принятия заказчиком такого решения.

Шаг третий. Тендерная документация.

Тендерный комитет готовит документы, в которых оговариваются все вопросы, связанные с проведением тендера и условиями будущего контракта.

Содержание такой документации определяется нормами Закона «Об осуществлении государственных закупок» (там же указан и полный перечень такой документации). Основными документами являются:

1) условия участия и квалификационные критерии к участникам. К примеру, от компаний можно затребовать:

  • подтверждение наличия оборудования и материально-технической базы;
  • подтверждение наличия работников соответствующей квалификации;
  • наличие документально подтвержденного опыта выполнения аналогичных договоров;
  • баланс, отчет о финансовых результатах, справку из банка об отсутствии задолженности по кредитам.

2) информация о необходимых технических, качественных и количественных характеристиках предмета тендера, в том числе соответствующая техническая спецификация (планы, чертежи, рисунки или описания).

3) проект договора или основные условия, которые обязательно будут включены в договор;

4) срок, в течение которого предложения конкурсных торгов считаются действительными, но не менее 90 дней с даты раскрытия предложений конкурсных торгов;

5) место, дату и время раскрытия предложений конкурсных торгов;

6) требование об указании участником в предложении конкурсных торгов информации о каждом предприятии, которое участник планирует привлекать к выполнению работ в качестве субподрядчика в объеме не менее 20% от стоимости договора;

7) перечень критериев и методика оценки предложений конкурсных торгов с указанием удельного веса критериев. Основным критерием оценки всегда является цена. Однако, если для определения наиболее экономически выгодного предложения этого недостаточно, могут применяться и другие критерии, причем, удельный вес ценового критерия не может быть ниже 50%. Дополнительными критериями оценки предложений являются:

  • качество выполнения работ, услуг;
  • условия оплаты;
  • срок выполнения;
  • гарантийное обслуживание;
  • эксплуатационные расходы.

 

Всем компаниям, изъявившим желание поучаствовать в тендере, рассылается пакет документов. На основании этого пакета – компании готовят свои предложения.

Шаг четвертый. Рассмотрение предложений.

В назначенный день предложения раскрываются и оцениваются. В момент раскрытия тендерных предложений обязательно присутствие тендерной комиссии в полном составе, и желательно (но не обязательно) присутствие представителей компаний-участниц тендеров.

На этом этапе проверяется наличие или отсутствие всех необходимых документов, предусмотренных документацией конкурсных торгов, а также объявляются наименование и местонахождение каждого участника, цена каждого предложения конкурсных торгов. Указанная информация вносится в протокол раскрытия предложений конкурсных торгов.

Протокол подписывается членами комитета по конкурсным торгам и участниками, которые принимают участие в процедуре раскрытия.

Шаг пятый. Определение победителя.

После раскрытия предложений начинается работа по определению победителя. При этом заказчик, при необходимости, может обратиться к участникам за разъяснениями, но не может инициировать изменения в содержание или цену поданного предложения.

Предложение отклоняется, если участник:

  • не соответствует требуемым квалификационным критериям;
  • его предложение не соответствует условиям документации конкурсных торгов.

По результатам рассмотрения и оценки предложений составляется протокол. Общий срок рассмотрения, оценки и определения победителя не должен превышать 20 рабочих дней со дня раскрытия предложений конкурсных торгов.

Заказчик обязан в течение одного рабочего дня со дня принятия решения об определении победителя направить победителю торгов извещение, а всем участникам - письменное уведомление о результатах торгов с указанием наименования и местонахождения участника-победителя.

Договор с исполнителем заключается не позднее чем через 30 дней со дня определения победителя.

Проведение работ по термомодернизации многоквартирного дома ОСББ

Следующим шагом после проведения энергоаудита многоквартирного дома, составления проекта термомодернизации и определения источника финансирования работ, являются, собственно, работы по термомодернизации.

То есть, остается только произвести эти самые работы, и согласно выявленным, в ходе энергоаудита, недостаткам, устранить потери тепла.

Выполнение работ по термомодернизации должно производиться специализированными фирмами, имеющими опыт соответствующих работ.

К нашей статье «Часть 3_Статья 3(16)_Анализ результатов энергоаудита многоквартирного дома ОСББ»  был приложен документ: отчет по проведенному энергоаудиту в многоквартирном доме ОСББ (Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Біном»)

Это – один из двух реально «термомодернизированных» домов ОСББ в Украине и находится он по адресу: г. Луцк, пр. Победы, 10.

В приведенном документе показано, что по результатам энергоаудита, было рекомендовано произвести следующие основные работы:

- установку индивидуального теплового пункта и балансировочных клапанов;

- утепление фасада дома;

- установку современных энергосберегающих окон в квартирах и на лестничных клетках;

- утепление трубопроводов;

- установку экономичного светодиодного освещения;

- установку современных лифтов.

 

Естественно, что все эти работы одна-единственная фирма сделать не в состоянии.

Поэтому, жильцы-совладельцы ОСББ поручают правлению выбрать специалистов для  выполнения соответствующих работ по принципу: «цена-качество».

Работы по термомодернизации осуществляют в соответствии с требованиями ДБН В 2.6-31:2006. «Конструкції будинків і споруд. Теплова ізоляція будівель».

Только в таком случае можно рассчитывать на результат.

Работы по термомодернизации многоэтажного многоквартирного дома, в указанном доме по адресу: г. Луцк, пр. Победы, 10, включали в себя:

Утепление наружных стен.

Здесь возможно самое распространенное утепление – пенополистирольными плитами или устройство вентилируемого фасада.

В указанном доме утепление было произведено именно по первому варианту.

Теплоизоляцию трубопроводов системы отопления и горячего водоснабжения.

Этот вид работ был произведен с помощью фольгированного минеральноватного утеплителя.

Установку индивидуального теплового пункта

В доме, о котором идет речь, был установлен индивидуальный тепловой пункт с погодным регулятором и циркуляционным насосом.

Установку балансировочных клапанов;

Поскольку система отопления в доме была разбалансирована, теплоноситель распределялся по отопительным приборам дома неравномерно, и температура в квартирах колебалась в зависимости от стояка или блока системы отопления.

Поэтому установка ИТП и балансировочных клапанов, в комплексе, дала возможность выровнять и оптимизировать температуру в квартирах дома при уменьшении потребления энергии.

Замену устаревших ламп накаливания

В квартирах  лампы накаливания были заменены на компактные энергосберегающие лампы, а в подъездах было установлено светодиодное освещение.

Кроме того, в описываемом доме, в рамках работ по термомодернизации, была внедрена система автоматического контроля за освещением на лестничных клетках и в коридорах.

Замену старых окон и дверей в квартирах и в подъездах – на современные, энергосберегающие.

Этот пункт был выполнен, вследствие чего, теплопотери через оконно-дверные блоки, практически были сведены к «нулю»

 

 При подготовке к работам следует обратить внимание на следующие моменты:

1.  Выбор исполнителей.

Работы по утеплению и термомодернизации домов должны производиться силами специализированных фирм, имеющих соответствующий опыт. «Псевдорыночный» подход при выборе исполнителей, основанный на том, что кто-то предлагает сделать работу за «полцены», может вылиться, в скором будущем, в очень большие проблемы и дополнительные затраты.

2. Выбор материалов для проведения термомодернизации дома

Здесь, та же ситуация: выбор материалов, основанный только на «доступной» цене, ничем неоправдан. Качество таких материалов, как правило, очень низкое, заявленные характеристики утеплителей не соответствуют реальным.

Оптимально было бы, при выборе материалов для проведения работ, требовать от продавца документы, подтверждающие соответствие изделия требованиям нормативных документов и техническим условиям или сертификат соответствия этим требованиям.

Это особенно важно при выборе утеплителей, поскольку именно теплоизоляционные материалы и их характеристики, особенно – теплопроводность. Чем меньше теплопроводность, тем материал качественнее.

Что касается различных смесей для выравнивания несущих поверхностей, их грунтовки, клеящих смесей, гидроиоляционных смесей, штукатурных растворов и т.п, нам представляется оптимальный выбор – это смеси торговой марки Ceresit. Они отличаются высоким качеством и всегда соответствуют всем заявленным характеристикам.

Далее, после проведения всех работ, в соответствии с проектом термомодернизации, желательно провести, как минимум повторную съемку термограммы дома.

При надлежащем выполнении работ, как правило, исчезают «проблемные» места, в которых происходили теплопотери.

Контроль и эксплуатация систем утепления в многоквартирном доме ОСББ

К предыдущему материалу «Часть 3_Статья 3(16)_Анализ результатов энергоаудита многоквартирного дома ОСББ»  был приложен документ: отчет по проведенному энергоаудиту в многоквартирном доме ОСББ (Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку «Біном»)

Это – один из двух реально «термомодернизированных» домов ОСББ в Украине и находится он по адресу: г. Луцк, пр. Победы, 10.

По результатам энергоаудита, в этом доме были проведены работы по полной термомодернизации дома, что привело, в первый же год эксплуатации, к 50%-ой экономии всех энергоресурсов и, соответственно, к такой же экономии средств жильцов на коммунальные услуги.

Цели, поставленные совладельцами многоквартирного дома, по сути, просты:

- обеспечить комфортные условия проживания;

- постоянно поддерживать эксплуатационные затраты, включая затраты на энергию, на минимально возможном уровне;

- по возможности, избегать значительных и дорогостоящих ремонтов.

Однако, нужно понимать, что работы по термомодернизации многоквартирного дома намного сложнее работ по термомодернизации частного дома. Это обусловлено коренными отличиями в конструкции и объемах зданий.

Соответственно,  эксплуатация и контроль систем утепления, в целом, гораздо сложнее и принципиально отличаются от таковых в частном доме.

Здесь, эксплуатация и контроль осуществляется двумя способами: непосредственно совладельцами дома и сторонними компаниями, которые обладают специальной и необходимой квалификацией, например, для эксплуатации и обслуживание лифтов, эксплуатация технических сооружений и систем, индивидуальных тепловых пунктов. Для того, чтобы правильно эксплуатировать и обслуживать здание, необходимо знать следующее:

- как именно должно эксплуатироваться различное технологическое оборудование;

- какое оборудование и в какие сроки требует профилактического осмотра или ремонта;

- какое оборудование и в какие сроки требует капитального ремонта;

- какие организации и предприятия отвечают за работу и обслуживание тех или иных систем.

Эти вопросы должны быть отражены в специальном Сборнике Инструкций по эксплуатации и обслуживанию здания.

Этот Сборник по сути, состоят из нескольких Инструкций, которые составляют фирмы, производящие различные работы по термомодернизации (непосредственно, утепление, установка ИТП, замена окон и т.п.).

Сборник Инструкций по эксплуатации и обслуживанию здания должен быть составлен в 2-х экземплярах, один из которых хранится у председателя правления ОСББ, а второй – у его  заместителя или у ответственного лица, назначенного осуществлять контроль за эксплуатацией здания.

Инструкции по эксплуатации и обслуживанию внедряемых мероприятий должны, в идеале, включать три основные части:

- административная часть (организация, сферы ответственности, перечень регламентирующих документов (законы, ДСТУ, ДБН и др.), адреса, телефоны и т.д.)
- эксплуатационная часть (план мероприятий по термомодернизации, описание технологий)
- документальная часть (отчеты по выполнению и документация.
         

  Документация, прилагаемая к Инструкции может включать в себя:
- обзоры установленных систем, главные составляющие и эксплуатационная площадь здания;
- принципиальные схемы;
- карты / списки составных частей;
- список запчастей;
- брошюры-инструкции по эксплуатации различных приборов;
- рисунки-фотографии;
- протоколы балансировки клапанов на отопительных системах;

Член правления ОСББ, назначенный ответственным за эксплуатацию здания, осуществляет периодический визуальный осмотр всех технологических и конструктивных узлов дома. Подобный профилактический осмотр позволяет на ранней стадии выявить нарушения в работе всех узлов и систем.

Осмотр должен производится не реже 2-х раз в месяц, а также, например, при жалобе жильцов на те или иные нарушения.

Кроме того, при наличии соответствующего решения правления ОСББ, возможна подготовка или найм по договорам подряда собственного  технического персонала для быстрого реагирования на нештатные и аварийные ситуации, которые могут возникнуть при эксплуатации здания, а также для проведения еженедельного мониторинга расчетного и фактического энергопотребления, что позволяет оперативно выявлять нарушения работы систем и установок в «термомодернизированном» доме

Аварийные ситуации, которые невозможно устранить на месте, должны ликвидировать фирмы, проводившие соответствующие работы по термомодернизации – каждая в пределах своей ответственности.